公寓开发商加速拥抱模块化建造

越来越多的多户住宅项目开始引入异地建造（offsite construction）方式。据2022年模块化建筑协会（MBI）报告，开发商正利用该技术更快的工期优势，推动这一细分领域持续扩张。

多户住宅市场仍是模块化建造行业中增长最快的板块。MBI报告显示，去年该领域约占商业模块化产出的23%。

这一较高的采用率与模块化建造的整体趋势形成反差——后者在所有建筑类型中的渗透率仅为5.52%。从多户住宅视角看，保持模块化设计的简洁性——每类户型采用单一设计、在舱体内嵌套更小的舱体、采用标准化建筑布局——对其成功至关重要。

开发商同样青睐异地施工技术，因为项目可在冬季月份几乎不受干扰地持续推进，而美国大部分地区的现场施工无法做到这一点，联合建筑商与承包商协会（Associated Builders and Contractors）首席经济学家Anirban Basu表示。

快速推向市场也是模块化项目的主要优势之一，马萨诸塞州贝弗利（Beverly）建筑公司Windover的高级项目经理兼模块化专家Derrick Seitz说。该公司为客户提供多户住宅模块化解决方案。

承包商还表示，模块化建造能带来环保与安全方面的收益。例如，它减少了建筑垃圾，并消除了工地坠落的风险——后者是建筑行业死亡事故的头号原因。

节省时间，而非成本

尽管承包商和开发商认为模块化公寓建筑优点众多，但更低的价格并不在其中。

“我们在与考虑采用模块化的客户接触之初，总会明确说明：建造成本与传统方式相同，”Seitz说。“模块化能让你比传统方式更早交付产品……这通常是其卖点。”

总部位于迈阿密的开发商Resia首席执行官兼总裁Ernesto Lopes也认为，快速交付是模块化建造在公寓领域获得采用的主要吸引力。Resia利用预制技术，在佛罗里达州南部、亚特兰大和得克萨斯州建造价格适中的新住房，且不依赖政府补贴。

“时间在我们的财务方程中非常重要，”Lopes说。“我们的舱体实际上比现场建造更贵，但它平均能为我们节省两个半月的施工时间。这意义重大，对我们来说这样做是划算的。”

Lopes表示，使用预制舱体目前比传统建筑成本高出约3%至5%，但他预计随着新工厂投产，这一成本将有所下降。这些舱体在工厂内完成卫浴、机电（MEP）等全套安装，随后运至现场组装。舱体由预制卫生间、厨房和杂物间组成。

Resia计划在佛罗里达州巴拿马城海滩（Panama City Beach）建设一座20万平方英尺的舱体制造工厂，年产约2万个舱体，Lopes说。他预计该工厂将于2024年投入运营，并力争到2025年在阳光地带（Sun Belt）每年交付8000套新公寓。

美国最大的多户住宅开发商Greystar也计划在宾夕法尼亚州诺克斯（Knox）开设一家异地制造工厂。Greystar的全资子公司Modern Living Solutions于2020年购入了这座25.6万平方英尺的工业厂房，用于预制模块化卫生间。

就连拜登政府也在推动模块化建造，作为五年内缩小住房供应缺口的举措之一。该计划为经济适用房生产提供资金，并增加此类项目的联邦融资选项。

克服障碍

然而，传统承包商报告了异地施工技术面临的种种障碍。其中包括：新的模块化专属流程可能绕开既有贸易伙伴关系、现场错误吞噬预期的成本节省，以及高昂的运输费用。

不过，专精于模块化建造的施工方已找到应对这些挑战的方法。

Windover的多户住宅部门约占其年度业务组合的60%，其中约15%为模块化项目，Seitz说。该公司开发了数据库和矩阵，用于向分包商展示模块箱体安装后需要完成的工作。Windover并不自营工厂，而是与多家模块化制造商合作。

“这确实有一个学习曲线，”Seitz说。“Windover多年来持续投资于自我教育，学习如何巧妙地为我们贸易伙伴设定预期。”

Seitz补充说，从项目设计阶段就参与其中也有帮助，可以引导MEP系统的设计，使其更适合模块化安装。

“我们的大部分体量模块化建造来自新英格兰地区或加拿大北部，”Seitz说。“工厂离项目现场越远，由于运输和物流成本，经济性就开始下降。”

运输难题

这在很大程度上源于各州运输法规的参数差异，总部位于洛杉矶的模块化建造公司Cassette（专注于多户住宅和酒店）创始人兼首席执行官Dafna Kaplan说。例如，在加利福尼亚州，任何宽度超过15英尺的拖车都需要警车护送，而其他邻近州的要求可能超过20英尺。

“要考虑体量模块的产地和目的地，这是评估项目经济性的重要部分，”Kaplan说。“这也是模块化项目很难进行硬性竞标的原因之一，因为它们并非同质可比。”

Cassette的应对方式是将这一复杂性从项目中剥离，以其服务覆盖的每个地点提供包含安装的固定价格产品，Kaplan说。换言之，Cassette负责供应链策略、物流和准时制交付，从而“让总承包商不必为了成功而成为物流专家，”她说。

Lopes则通过运输预制舱体（如卫生间、厨房和杂物间）来规避运输挑战。这些舱体用牵引挂车运输，且到达现场后无需太多存储空间。

设计上的限制

为此，Resia建筑的核心部分完全一致。其一居室、两居室和三居室公寓布局在其所有开发项目中完全相同。

“如果开发商有三四种不同的户型，模块化建造就会变得非常低效，”Lopes说。“我不认为模块化建造能高效地取代传统建筑。只有当产品标准化，且较小的舱体在异地制造后能立即在现场安装时，它才是高效的。这对我们来说很有意义，但我不确定对其他公司是否同样适用。”

Kaplan也认为，至少在采用初期，单一产品方案仍是模块化建造商的最佳路径。

“如果我们要转向制造流程并颠覆建筑方式，用16种不同产品去尝试，还要教育分包商群体和总承包商，那负担太重了，”Kaplan说。“因此，我们相信我们的方法——将其精简为单一产品——是因为行业首先需要学习这一流程，而我们后续的每个产品都将采用类似流程。”

随着更多建造商提高模块化采用率，这应能为更多设计灵活性打开大门，她补充道。

“如果有足够多的客户投资购买Cassette设计的一居室产品，我们当然会推出下一个产品，再下一个产品，”Kaplan说。“这是我们的期望。”

然而，工厂到现场的距离只是决定总成本机制的一部分，总部位于费城的模块化建筑公司Volumetric Building Cos.首席执行官Vaughan Buckley说。他补充说，最终的决定因素更为微妙。

“模块化建造在特定场地是否可行，是一个相对简单的等式，涉及两个变量：建筑所在市场的劳动力成本有多高，以及劳动力可用性如何，”Buckley说。“这两个问题的答案将决定模块可运输的最大距离，以及该项目是否可行。”

劳动力短缺加速模块化进程

专家表示，劳动力短缺——大多数承包商面临的头号挑战——应会持续推动对模块化建造的兴趣。

MBI执行董事Tom Hardiman表示，根据MBI报告，模块化的市场份额预计将在未来五年内从2021年的5.52%增长至10%。

“我们确实预计体量模块化和异地建造会增加，因为现场熟练技工数量在减少，”Seitz说。“虽然工厂也面临熟练技工减少的问题，但由于工作环境是受控的、有空调的，它们在招聘和留住熟练技工方面略为成功。”

Lopes也认为，普遍的劳动力短缺正在提升建筑公司对模块化建造的兴趣。

“熟练劳动力方面有一颗定时炸弹。我们没有移民政策，如果没有政策，你就无法补充那些技工，”Lopes说。“熟练劳动力越来越难获得，而且情况会变得更糟。我们认为这是对我们增长的最大威胁。”