衰退观察：为何下一次经济下行将有所不同

几乎所有的经济学家和承包商都预期今年会出现某种程度的经济放缓。一些人甚至已将衰退纳入当前预测。但许多观察者心中未解的问题是：这次下行将有何不同。

“我们的早期迹象，和大多数承包商一样，是某种放缓正在来临，因为我们的项目正在推迟到更晚的时间框架，”乔治·普法夫（George Pfeffer）表示。他是位于加州雷德伍德城的商业总承包商DPR的管理委员会成员。“我们经历过几次这样的周期，可以说每次总有不同之处。”

普法夫指出劳动力短缺和大宗商品市场波动是关键因素。他表示，材料成本的走势在采购策略中扮演重要角色。

例如，电气制造商和分销商告知DPR，目前开关设备（项目供电和配电所需的组件）的订单积压达15亿美元。因此，DPR预计，由于高需求，金属插座和母线插头将出现短缺，普法夫说。

“就新的工作机会而言，我们预计市场将更具挑战性，”普法夫说。“现在有很多变数，我们预计这些将在2023年得到厘清，这可能意味着在更多确定性出现之前，客户会推迟项目。”

以史为鉴

回顾过去经济衰退的数据，有助于理解当前环境。

根据美国总承包商协会（AGC）的数据，在大衰退前的几个月里，非住宅建筑就业增长平均为3.3%。而这次，在2022年的最后七个月，这一数字约为6.3%。

“2022年下半年，非住宅建筑的增长比2007年下半年更强劲，”AGC首席经济学家肯·西蒙森（Ken Simonson）说。“当时，单户和多户住宅建设都在下滑，这可能拖累了相关零售、街道、学校和公共安全建设的需求，其他类型的非住宅建设需求也在放缓。”

根据美国劳工统计局的数据，现在的全国失业率也比大衰退前几个月健康得多。2007年夏季，失业率徘徊在4.6%左右，而就在上个月，失业率约为3.5%。

11月的建筑积压订单也达到了自2019年第二季度以来的最高水平，根据美国联合 builders and contractors（ABC）的数据，这表明新项目仍在陆续上线。

“很难想象会出现大衰退期间那种显著的失业率飙升，”杰夫·汉森（Jeff Hansen）说。他是明尼阿波利斯总承包商Adolfson & Peterson Construction的首席执行官。“我们今天面临劳动力短缺，而且就业机会仍在创造。我不认为会出现重大调整。”

鉴于这些差异，波士顿建筑承包公司Suffolk的首席执行官约翰·菲什（John Fish）表示，2023年的衰退将有其独特的标志，与过去的经济下行不同。

“尽管利率上升和通胀高企，我们经济的基本面仍然强劲，”菲什说。“我们看到GDP呈上升趋势，消费者信心仍然高涨，美国人仍有消费能力，而且就业报告强劲，失业率低。”

利率的影响

与此同时，菲什表示，加息仍是建筑行业的一大担忧。美联储在12月将基准利率上调至4.25%至4.5%的区间，而2022年初为0%至0.25%。此外，两位美联储官员本月早些时候表示，进一步加息可能将利率推高至5%以上，彭博社报道。

“我常把我们的经济比作一个病人，而美联储的加息就是给这个病人的药，”菲什说。“从利率对住房市场、房地产开发和消费者需求的影响来看，我们看到药物正在起效的迹象。但我们必须小心，不能用药过量。”

加息过多意味着建筑开工减少，位于得克萨斯州奥斯汀的总承包商Wurzel Builders的总裁巴里·沃泽尔（Barry Wurzel）说。

“利率可能会继续上升，未来六个月或更长时间内可能会有一些风暴，”沃泽尔说。“通胀影响着链条中的每个人。”

汉森表示，商业房地产行业在未来两年内到期的债务规模，在利率上升的情况下，仍然是一个首要担忧。

“真正的影响将是投资者回报的侵蚀，”汉森说。“房地产回报率显著低于当前利率的可能性将产生负杠杆效应，并影响投资者持有的意愿。”

类似地，资本市场中新债务的可得性也将是商业开发的首要问题，总部位于阿拉巴马州伯明翰的建筑公司Hoar Construction的总裁特纳·伯顿（Turner Burton）说。

这使得商业房地产项目的融资更具挑战性，ABC首席经济学家阿尼班·巴苏（Anirban Basu）说。

为更多供应链短缺和价格上涨做好准备

分析师预计，未来几年材料价格将继续上涨，总部位于英国的全球房地产和基础设施咨询公司Turner & Townsend的副总裁迈克尔·哈德曼（Michael Hardman）说。非住宅建筑投入品价格仍比一年前高出11.5%，比2020年2月上涨了40%，根据ABC的分析。

“我们今天看到的是过去几年通胀的持续影响，它开始对市场产生影响，”总部位于明尼阿波利斯的建筑公司Mortenson的执行副总裁德里克·昆兹（Derek Cunz）说。“过去几年成本大幅上涨，这使得一些交易更难达成。”

根据美国劳工统计局的数据，2007年的平均通胀率约为2.8%。2022年，平均通胀率为8%，尽管近几个月来该比率一直在下降。

这也导致了更高的价格标签和围绕准确预算的不确定性，伯顿说。例如，麦迪逊广场花园娱乐公司（Madison Square Garden Entertainment）将拉斯维加斯MSG Sphere项目的价格标签提高至接近21.8亿美元，高于此前估计的20亿美元。

与此同时，根据ABC的分析，11月非住宅建筑投入品价格较上月略有下降。

这对供应链复苏来说是个好兆头，澳大利亚承包商和开发商Lendlease美洲区建筑董事总经理伯特·布兰特（Bert Brandt）说。尽管如此，供应链市场显示出不同材料走向不同方向的迹象，Skanska USA总裁兼首席执行官理查德·肯尼迪（Richard Kennedy）说。

“我们看到供应链有所改善，建筑和结构产品线有所改善，而关键的机电设备交货时间仍处于前所未有的水平，”肯尼迪说。“整体价格水平仍然居高不下，许多主要建筑指数报告第四季度持平，这将是行业欢迎的缓解。”

从过去衰退中吸取的教训

承包商表示，在2023年保持领先的关键是多元化。

尽管一些商业领域，如零售和酒店业，将更快感受到衰退的影响，但这仍然为更多的机构项目留下了充足资源，有助于保持平衡，伯顿说。普法夫对此表示赞同，并指出医疗保健、生命科学和制造业领域是潜在的避风港。

“我们需要寻求那些让我们能够最好地克服熟练劳动力短缺以及影响采购的大宗商品市场波动的工作，”普法夫说。“我们正在审视那些帮助我们度过以往风暴的因素。”

其他预计在2023年表现良好的领域包括生命科学、数据中心和制造业项目，菲什说。布兰特同意，生命科学领域在未来12个月内应能抵御经济放缓。肯尼迪还补充说，基础设施项目往往在经济放缓期间执行。

“衰退是一个很好的提醒，让你坚持自己的业务战略，专注于在你的核心地理区域和市场中获得工作，”肯尼迪说。“否则，你可能会发现自己承担了在财务上不适合业务或不符合组织风险偏好的项目。”