银行业动荡为建筑业增添新阻力

多位消息人士向《Construction Dive》透露，随着许多开发商的融资成本高得令人却步，未来数月建筑业活动预计将出现放缓迹象。

例如，利率上升使得建筑项目风险加大、利润空间收窄，达拉斯商业地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）项目管理总监Nicolas McNamara表示。

“融资成本上升仍是建筑领域的一大担忧，”McNamara表示，“开发商面临项目因利率上升而无法实现盈利的挑战。”

他补充说，近期银行业的不确定性加剧了建筑企业面临的问题。

这些阻力的影响已经显现。根据美国联合建筑商与承包商协会（Associated Builders and Contractors）的数据，3月份建筑积压订单降至8.7个月，为2022年8月以来最低水平。

与此同时，衡量非住宅建筑规划的Dodge动量指数（Dodge Momentum Index）3月份下跌8.6%，Dodge公司预测副总监Sarah Martin将此归因于银行业的不安全感。

“随着银行业不安全感加剧，尤其是小型银行的贷款标准已大幅收紧，”Martin表示，“因此，业主和开发商更可能在短期内退缩。”

总部位于芝加哥的房地产服务公司仲量联行（JLL）项目与开发服务总裁Todd Burns表示，这种不确定性将导致大型银行在放贷时保持谨慎，或通过提高利率来规避风险。这些大型银行，如摩根大通、花旗和摩根士丹利，往往主导资本成本的定价。

“利率上升和资本成本上升将继续对融资产生负面影响，”Burns表示，“如果资本成本高，融资成本显然也会高。”

这一趋势加剧了人们对资本获取渠道的整体担忧，并可能形成恶性循环：贷款机构提高利率以限制风险，而开发商则不愿或无力支付更高的利率以实现目标回报。McNamara表示，其结果可能引发长期讨论的经济衰退。

“银行确实面临资产问题，例如未对冲的政府证券敞口以及房地产价值下跌的风险，”McNamara表示，“当前形势可能导致信贷条件收紧，并可能在2023年下半年出现温和衰退。”

聚焦收益率

McNamara表示，影响融资可用性的另一个因素是收益率关注度。由于融资环境的变化，开发商现在需要实现更高的无杠杆成本收益率——即物业在购买成本和翻新费用后的回报——才能推进项目。

他补充说，这给新项目实现财务目标带来了挑战，可能导致获批项目减少。McNamara预计“项目将被完全取消，或大幅分期或缩减，以便能够获得融资”。

与此同时，Burns表示，业主和开发商表现出等待利率波动过去的意愿，这进一步减缓了项目开工。在当前环境下，即使项目能够实现盈利，也往往需要经过大量的尽职调查。

这种延迟最终导致成本增加，McNamara表示。

“如果项目能够盈利，那也是在经过大量时间和准备之后，”McNamara表示，“然后还需要额外的预算来应对不断上升的建筑成本。”

例如，Shopoff Realty Investments公司总裁兼首席执行官Bill Shopoff在给《Construction Dive》的电子邮件中表示，由于建筑融资问题，该公司已暂停了拉斯维加斯Dream Resort项目的建设，该项目造价约5.5亿美元。

高利率和不利的资本市场也促使Vornado公司将其宾夕法尼亚车站项目再推迟两到三年，该公司总裁兼首席财务官Michael Franco在2月份最近一次财报电话会议上表示。

“资本市场现在几乎使新建项目变得不可能，”Franco表示。

长交货期

自新冠疫情爆发以来，材料交货期过长加剧了这些贷款挑战。

“更长的交货期增加了承包商和开发商的货物持有成本，”Burns表示。

Skanska USA总裁兼首席执行官Richard Kennedy表示，交货期仍处于“前所未有的水平”，尤其是关键的机电设备。根据CBRE第一季度市场趋势报告，尽管部分材料供应已有所改善，但整体供应链仍处于脆弱状态。

例如，总部位于加利福尼亚州奇诺的供应商Harrington Industrial Plastics报告称，所有材料均出现供应问题，据XL Construction最近的一份报告显示。与此同时，总部位于加利福尼亚州伯班克的供应商Ryan Herco Flow Solutions最近一种管道供应耗尽，导致额外延误，该报告称。

这反过来进一步推高了实际资本成本。

“这些成本必须由融资方承担，”Burns表示，“这可能导致银行继续对现金收取高利率，从而延长经济逆风。”

尽管如此，McNamara表示，美联储在硅谷银行和签名银行倒闭期间提供的流动性支持，以及对其他银行未保险存款的隐性担保，可能开始稳定局势。国际货币基金组织4月11日也表示，上月的银行倒闭可能导致信贷紧缩，从而增强央行抑制价格压力的努力。

此外，许多观察人士认为，银行倒闭事件最终可能迫使美联储暂停加息。3月份，美联储加息25个基点，但暗示加息可能接近尾声。

McNamara补充说，该行业可能不会面临像2008年那样的危机，但他承认“现在下结论还为时过早”。这是因为尽管美国区域性银行倒闭影响重大，但国际传染仍然有限。

“一线希望是，这可能有助于美联储抑制活跃的私营部门并抗击通胀。加息仍可预期，但温和降息可能在第四季度开始，”McNamara表示，“鉴于消费者和企业资产负债表更为强劲、没有重大建筑热潮以及国际经济比2008年更健康，温和衰退的可能性大于硬着陆。”