近期，硅谷银行（Silicon Valley Bank）和签名银行（Signature Bank）等金融机构的倒闭，震动了商业及房地产贷款领域。多户住宅行业亦未能幸免于此次冲击。签名银行曾是纽约市公寓贷款的第三大贷方；而据彭博社报道，硅谷银行除为房地产科技初创企业提供资金外，还向经济适用房投资注入了超过20亿美元。

即便是与这些银行没有业务往来的公寓高管，也在密切关注事态发展。“我们已目睹两家新银行倒闭，”总部位于佛罗里达州劳德代尔堡的开发商、建筑商及管理公司The Altman Cos.的首席投资官蒂姆·彼得森（Tim Peterson）表示，“它们存在资产负债表管理和业务聚焦方面的孤立问题，可以说‘这并非人人都会遇到的情况’。但你必须保持高度警惕。”

随着尘埃落定，银行业危机对公寓市场的全面影响尚未完全明朗，或许要到未来才能彻底显现。不过，该领域的贷款方和借款方已梳理出四大值得关注的要点。

区域银行承压

在寻求建设1万套经济适用房的过程中，埃迪·洛林（Eddie Lorin）计划在拉斯维加斯启动一个项目。但这位Alliant Strategic Development的创始人兼首席执行官突然面临融资困难。“我们的一位贷款方告诉我，在刚刚发生的事情之后，他们今年绝无可能提供1亿美元的施工贷款，”洛林说，“他们原本打算作为土地贷款方，并顺理成章地成为我们的施工贷款方。”

如今，洛林不得不等待市场波动平息，另寻资金来源。但许多观察人士认为，寻找愿意放贷的小型银行可能困难重重。“我认为，那些曾为大量房地产交易提供资金的小银行，能够提供的资本将会减少，”UC Funds的首席信贷官罗斯·佩默尔（Ross Pemmerl）表示。UC Funds是一家专注于过桥贷款的债务提供机构。

“每个交易都能以最激进条款获得融资的黄金时代已经结束。”

——蒂姆·彼得森，The Altman Cos.首席投资官

硅谷银行和签名银行倒闭后，穆迪等评级机构已对小型银行的潜在问题发出警示。随着监管和政治审查力度加大对小型及中型银行，洛林认为更多银行将撤离公寓市场。其他人也持相同观点。“区域银行为公寓行业提供了重要的流动性支持，尤其是在纽约，签名银行去年就提供了44亿美元的多户住宅贷款，”纽约律师事务所Cassin & Cassin LLP的管理合伙人迈克尔·J·赫尔利（Michael J. Hurley Jr.）说，“因此，我认为区域银行向多户住宅行业提供贷款的业务将出现一定程度的收缩。”

开发融资隐忧

任何小型银行的信贷放缓都可能影响所有公寓高管，但开发商可能首当其冲，正如洛林的例子所示。“我认为放缓更多体现在施工贷款和增值翻新资金上，”佩默尔说。

即便小型银行仍在发放施工贷款，在当前环境下它们也不会过于激进，彼得森表示。他提到，一位贷款方最近告诉他，该行在2021年和2022年发放的贷款已足以实现所需回报，因此2023年无需过于进取。“每个交易都能以最激进条款获得融资的黄金时代已经结束，”彼得森说，“我们正回归传统承销和银行家审慎态度的时代。”

在经济适用房领域，开发商需要落实融资才能获得税收抵免，银行业问题可能造成尤为严重的冲击。“如果你依赖税收抵免，除非所有环节都已妥善安排并锁定，否则将面临更严格的审查，”洛林说。

CMBS市场波动

尽管银行倒闭后的几天内，大型多户住宅市场并未出现剧烈波动，但商业抵押贷款支持证券（CMBS）和抵押贷款债务（CLO）市场却经历了一些动荡。“第一季度CMBS/CLO市场的活跃度是我记忆中最低的，我们将其归因于利率上升和商业地产估值的波动，”佩默尔说，“利率与市场不确定性的结合，导致投资者要求更高的利差，进而推升底层利差，挤压回报。”

证券化市场的波动对过去五年间涌现的新一批贷款方至关重要。“区域银行之外，还有众多依赖资本市场的贷款方，如CMBS贷款机构，”赫尔利说，“过去五年出现了大量非传统贷款方，其中许多都制定了通过CLO退出的资本市场策略。”

“大约有250亿美元的多户住宅证券化贷款将在2023年到期。”

——迈克尔·赫尔利，Cassin & Cassin LLP管理合伙人

如果证券化市场企稳，赫尔利认为部分CMBS和过桥贷款机构将重返市场。“我认为CMBS、过桥贷款以及房利美和房地美将能够填补区域银行可能留下的部分流动性缺口，”赫尔利说。如果小型贷款机构淡出，这一点可能至关重要。“大约有250亿美元的多户住宅证券化贷款将在2023年到期，”赫尔利说，“市场将需要融资。你不能无限期地拖延问题。你需要来自借款人、夹层贷款机构和优先抵押贷款机构的新鲜资本。”

利率不确定性

现在判断近期银行倒闭将对公寓交易量产生何种影响还为时过早。但根据数据公司MSCI Real Assets的数据，1月和2月公寓销售同比分别下降71%和76%，市场已极为低迷，很难再变得更慢。

如果有什么影响的话，硅谷银行和签名银行的问题可能会推迟任何反弹，南达科他州米诺特市REIT Centerspace的首席执行官安妮·奥尔森（Anne Olson）表示。她最初预计交易市场将在第三季度复苏，由被迫出售项目的开发商推动。“我确实认为，近期这些倒闭事件以及过去30天发生的情况，将使其略有延迟，”奥尔森说。

奥尔森认为，在销售市场回暖之前，“人们需要知道利率的上限在哪里，或者至少大致知道上限在哪里”。许多观察人士认为，银行倒闭可能最终迫使美联储暂停加息。3月，美联储将利率上调了25个基点，但暗示加息可能接近尾声。

如果这种情况发生，许多公寓高管预计交易将回升。“如果（银行倒闭）传导至市场，并可能抑制利率上升幅度，使其低于此前预期，那么从长远来看，以及在2023年，这可能有利于商业地产市场，”佩默尔说。

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