高利率持续，承包商与业主观望等待

拥有近45年行业经验的Monte Thurmond或许已见证过类似的市场周期。作为总部位于印第安纳波利斯的总承包公司AECOM Hunt的执行副总裁，Thurmond深知高利率对建筑活动的影响，而这种压力目前正逐渐显现。

“我们确实看到几乎所有商业地产项目都面临巨大压力，因为历史上这类项目大多需要借助某种债务工具来支撑股权部分，”Thurmond表示，“高利率正在影响当前项目推向市场的尝试。”

例如，底特律市与私人开发商Olympia Development of Michigan及Related Cos.近期因当前贷款环境，推迟了其15亿美元的District Detroit混合用途项目的建设时间表。总体来看，根据总部位于辛辛那提的ConstructConnect的项目压力指数，过去一个月暂停的工程数量增加了10.1%。

美联储在本月早些时候的最新会议上决定维持利率不变。官员们将暂停降息的决定归因于高于预期的通胀指标。这对建筑活动而言并非好消息，尤其是对私人项目领域。

“利率上升已成为推进建筑项目的毒药，”总部位于纽约的房地产资本咨询公司ANAX Real Estate Partners创始人兼负责人Eric Brody表示，“过去可能算得过来的项目，现在不再可行。”

随着美联储维持利率不变，建筑行业的关注焦点已从利率何时下调转向行业能维持疫情后强劲势头多久。而在最坏情况下，如果通胀持续顽固，美联储甚至可能再次加息。

项目观察人士指出，从这一角度看，即使利率维持高位，只要不再加息，也可视为积极信号，可能通过注入一段稳定期来推动活动回暖。

应对高利率的策略

总部位于伦敦、在纽约设有美国主要办公室的项目管理公司Currie & Brown的副总监Rachel Personius表示，业主和开发商在高利率时期往往对投资持谨慎态度。

“我们看到缺乏强劲或明确投资回报率的项目在减少，”Personius说，“例如新的写字楼装修项目。”

总部位于纽约的商业地产咨询与服务公司Newmark的全球研究执行董事David Bitner指出，较高的债务资本成本往往会抑制新建筑活动。他补充说，这导致大多数物业市场出现疲软。

“利率已处于很长时间以来的高位。潜在开发商在审视项目时会发现，净营业收入增长率下降、空置率上升、资本化率面临上行压力、可用长期融资减少，”Bitner说，“所有承销风险都在上升，这导致建筑活动放缓。”

根据Dodge Construction Network的数据，3月份建筑开工总量环比下降1%。这一降幅标志着新开工项目连续两个月收缩，主要归因于通胀和高利率。

然而，在美联储何时最终降息的不确定性中，官员们强调加息也不太可能。这最终可能是该行业能得到的最好消息。

随着高利率时期可能延长的现实逐渐被接受——如今房地产界无人预期会回到2021年的宽松货币环境——这种稳定实际上可能预示着低迷的建筑活动出现逆转。换句话说，美联储仅通过维持利率不变，就可能在不造成进一步损害的情况下，实现其在建筑领域长期寻求的软着陆。

“归根结底，如果利率企稳，我们就能有效承保项目，因为我们清楚资本成本，”Brody说，“因此，只要看到企稳迹象，我认为建筑活动就会开始回升。”

对在建项目的影响

Bitner表示，另一个积极因素是，当前的高利率对已在建项目的影响微乎其微，这对那些已破土动工的项目而言是一个优势。

“一旦你获得了建筑贷款、完成了区划并启动了项目，暂停几乎没有什么好处，”Bitner说，“一旦开始，你就会努力完成。”

Personius表示，相反，最大的影响通常落在处于早期规划阶段的项目上。最新的项目数据证实了这一观点。

Dodge Construction Network预测副总监Sarah Martin表示，除了一批数据中心项目进入规划阶段外，大多数其他建筑类别在规划方面仍面临增长放缓。例如，根据Dodge的数据，4月份传统写字楼和酒店项目继续面临动能放缓，仓库建设规划也保持持平。

公共项目的优势

然而，尽管私人建筑活动受高利率拖累，公共项目表现要好得多，Thurmond表示。

例如，在最新的非住宅建筑支出报告中，整体增长“完全归因于公共建筑支出的增加”，ABC首席经济学家Anirban Basu表示。但受高利率和成本拖累的私人项目继续挣扎。

Thurmond指出，AECOM以在机场、大型医疗设施、高等教育、会议中心和体育场馆等公共建筑领域的专长而闻名，目前仍保持着可观的项目量。

“我们确实在公共领域看到相当多的活动，因为公共部门受利率成本的影响较小，其资金来源的运作方式与私人股权领域不同，”Thurmond说，“我仍然看到公共领域有大量活动。”