DOGE裁员风暴下，华盛顿特区公寓业主面临何种变局？

在美国众多公寓市场中，凤凰城或拉斯维加斯等地常随供应与就业增长经历兴衰周期，而华盛顿特区都会区却一直是公寓业主的避风港。联邦政府及承包行业提供稳定就业，使得多户住宅高管确信，即便新增供应量高企，城市及其周边地区仍存在强劲的基础需求。

然而，时移世易。自就职日以来，特朗普新政府与埃隆·马斯克领导的政府效率部（DOGE）已戳破了首都居民与房东长期享有的安全感。据CNN报道，全国已有至少101,022名联邦工作人员被解雇。总统唐纳德·特朗普表示，未来还有数千人将面临裁员，其中许多目标指向华盛顿地区的员工。这些解雇行动主要针对任职一至两年、保护较少的试用期员工，目前相关诉讼已在法院审理中。

尽管公寓行业领袖及REIT高管在最近的第四季度财报电话会议上表示，尚未看到DOGE裁员对其投资组合产生重大影响，但他们担忧削减措施的后续效应。不过，一些人感到宽慰的是，华盛顿地区的经济在过去几十年中已实现多元化，且许多留任的联邦员工正返回办公室工作。

影响尚难定论

截至2024年12月，据圣路易斯联邦储备银行与美国劳工统计局数据，华盛顿特区都会区共有30万个联邦政府工作岗位。其中许多职位可能面临风险。

“根据现有信息，我们认为该地区可能有10万个联邦政府职位面临风险，”北卡罗来纳州格林斯伯勒的公寓业主与运营商Bell Partners高级研究副总裁TJ Parker表示，“现在量化对多户住宅的全面影响为时过早，我们正密切监测劳动力变化及其影响。”

年初时，许多公司仍将华盛顿都会区视为首要市场。该地区是Equity Residential表现最佳的市场，2024年第四季度收入增长4.2%，公司对2025年仍抱有高预期，预计入住率达97%，首席运营官Michael Manelis在2月的第四季度财报电话会议上如此表示。

“不确定因素在于，新政府及其对成本削减和联邦员工重返办公室政策的关注，将对本地就业市场产生何种影响，”Manelis说。

其他公司也处于观望状态。总部位于南卡罗来纳州查尔斯顿的Greystar——美国最大的多户住宅业主、管理者和开发商——其发言人对Multifamily Dive表示，现在判断裁员可能产生何种影响（若有）为时尚早。

担忧情绪蔓延

与同行类似，总部位于马里兰州贝塞斯达的公寓业主CAPREIT尚未看到联邦裁员带来的显著影响，但公司仍对潜在后果保持警惕。

“考虑到Musk/Trump在过去几周发起的裁员规模与范围，CAPREIT担忧其对华盛顿都会区公寓入住率的短期影响，”首席执行官Andrew Kadish对Multifamily Dive表示。

然而，Bell的Parker指出，永久性裁员可能因短期租赁增加而推高市场公寓租金。长期来看，这将促使人们迁往低成本地区，从而减少首都周边的住房需求。

“结合当前私营部门招聘放缓，被裁的政府员工可能在该地区难以找到新工作，”Parker说，“任何人口外迁都将有利于其他市场。”

Manelis表示，EQR尚未看到裁员影响其在华盛顿特区的续租，但他也承认存在担忧。“我认为每个人都还有些紧张，”他说。

除了单纯裁员，Kadish还看到联邦削减开支对其投资组合的其他风险，包括DOGE推动出售或终止联邦机构占用建筑的租约。

“另一项可能影响CAPREIT经济适用房组合的DOGE措施是终止联邦建筑租约，这将显著影响这些建筑的文员和清洁人员，”他说。

相互交织的逆流

在特朗普政府削减联邦职位的同时，它也要求员工返回办公室。EQR高管猜测，这些现场办公政策可能最终抵消裁员的影响。

“那些远距离的人目前不是我们的租户，[他们]可能很快成为新租户，而我们的投资组合几乎没有闲置空间，”首席执行官Mark Parrell在EQR第四季度财报电话会议上表示。

Camden执行董事会副主席Keith Oden认为，联邦重返办公室政策可能提振这家总部位于休斯顿的REIT在华盛顿特区内的物业，而该区域一直是其首都地区投资组合中的薄弱环节。

“很可能随着人们必须回到实际办公室工作——其中大部分位于华盛顿特区——他们可能更有理由搬回或靠近特区，”Oden在REIT第四季度财报电话会议上表示。

总体而言，Oden认为首都存在“大量相互交织的逆流”。“我认为，无论谁要求他们做什么，你押注联邦员工不会真正转行的人数减少，可能永远不会破产，”他说。

市场多元化提供缓冲

在马里兰州贝塞斯达的REIT Elme Communities 2月的第四季度财报电话会议上，总裁兼首席执行官Paul McDermott持乐观态度，指出华盛顿特区在2024年是表现最佳的市场，2025年仍保持这一趋势。

“净库存比率保持低位，高住房成本为价值导向的租赁选择创造了持续需求，”McDermott说，“该地区有望继续繁荣，提供高技能劳动力、先进技术基础设施、创业氛围和无与伦比的全球连接。”

McDermott指出，市场多元化方面，过去12个月中，除联邦政府外的行业贡献了近97%的就业增长。

“我认为现在科技已真正占据主导，我们仍看到巨大增长，尤其是在北弗吉尼亚，我们在DMV地区的大部分住宅组合都位于那里，”McDermott说。

Parrell也认为首都的经济多元化为抵御DOGE裁员提供了一定缓冲。“[华盛顿特区地区]还有其他雇主，”他说，“顺便说一句，还有很多国防工业相关的工作，这些可能不受同样的人员限制。”

交易市场的不确定性

尽管裁员，Kadish表示，CAPREIT——一家家族所有的华盛顿特区公司——认为该市场将继续受到机构投资者的青睐，因为其在医疗、学术和政府领域的职业机会以及经济适用房的缺乏。

“这些裁员不会改变CAPREIT对华盛顿特区地区的长期看法，”他说。

Camden在特朗普赢得第二任期之前就长期寻求降低其在华盛顿特区的物业配置，该公司也看到该地区公寓的强劲投资者需求。

“华盛顿特区是一个很好的交易市场，”Camden首席执行官Ric Campo在最近的第四季度财报电话会议上表示，“根据物业不同，[资本化率]在4%中高段左右，因此仍有可观需求。”

然而，近期不确定性可能成为障碍。2月，Elme Communities宣布“启动正式的战略替代方案评估”，可能包括出售。在与Multifamily Dive分享的研究报告中，JPMorgan执行董事Anthony Paolone指出，联邦削减可能成为障碍。

“最近让我们有些犹豫的是特朗普政府及其改革政府/DOGE的努力，”Paolone写道，“这可能带来需求和定价权的不确定性，导致一些自然买家暂停。”

目前，华盛顿特区的公寓运营商、业主和潜在买家可能只需等待更明朗的局势。“我们只需看看未来几个月事态如何发展，”EQR的Manelis说。

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