关税、就业与供应压力下，多户住宅运营商优先保障入住率

多年来，公寓运营商一直将2025年末至2026年视为新交付量开始放缓的窗口期，期望借此减少优惠、甚至在供应过剩的市场中提高租金。如今，新交付量确实如预期般下降：截至8月底，在建单元数为68.6万套，同比下降20.2%；当月，五单元及以上建筑的年化完工量为50.3万套，同比下降28.7%。

“2026年春季，大部分（供应）压力将真正成为过去，”租赁住房经济学家Jay Parsons对Multifamily Dive表示，“这正是所有人一直期待的目标，是隧道尽头的曙光。”

然而，即便交付压力缓解，随着年末临近，“为2025年生存”的口号似乎已成往事——关税、就业等经济不确定性，正渗透进一个仍受供应过剩困扰的市场。

例如，世界大型企业联合会本月早些时候表示，关税预计将对经济构成沉重拖累，并将今年国内生产总值增长拖累至1.6%；该机构还指出，其领先经济指数8月的跌幅为4月以来最大。与此同时，美国劳工统计局数据显示，失业率从7月的4.2%升至8月的4.3%，失业人数达740万。尽管数字并未显著攀升，但就业增长也未见起色。

“我们确实已经看到一些干扰，而且可能进一步放缓，最终几乎不产生新增就业，”总部位于达拉斯的租赁保险供应商LeaseLock的首席经济学家Greg Willett表示，“因此（人们）对推高租金持谨慎态度。”

普遍的不确定性

公寓租金通常在夏季上涨，但今年并非如此——优惠措施抑制了价格增长。据Parsons称，2025年租金出现了自2010年全球金融危机以来的首次下跌。尽管根据RealPage Analytics和Waymaker的研究，租金仅下跌0.23%，但这一负面趋势引发了不确定性。

其他数据源也显示类似疲软。Apartment List报告称，8月全国租金中位数下降0.2%至1400美元，租赁淡季来临。此外，前八个月租金较上年同期下降0.9%。

Willett认为经济是这些下滑的推手。“现在驱动需求数字的是经济状况和消费者感受，”Willett说，“他们会重新调整支出模式吗？”

对部分公寓业主而言，问题早在年初就已显现。在AvalonBay Communities的第二季度财报电话会议上，首席运营官Sean Breslin指出，2025年要价租金的条件比预期更为疲软。“主要原因是上半年就业增长略弱于最初预期，”他说，“因此，纵观整个上半年，我们最终比原预测少了约10万个就业岗位。”

某些市场的就业状况，对占据高端多户住宅的“自愿租房者”群体可能尤其具有挑战性，不过Breslin指出，他预计2025年晚些时候该群体的情况可能改善。“目前的就业结构不利于高端多户住宅，因为金融、专业服务和科技（就业）环境较弱，”Breslin在电话会议上说。

其他管理团队也看到了裂痕。在南加州，疫情时期的驱逐禁令以及与全国经济相关的整体疲软，抑制了总部位于圣马特奥的REIT Essex Property Trust的增长。“我们都经历了很多公共政策方面的噪音和缺乏清晰度。因此，我认为企业在招聘和投资方面更加 reticent，这当然会影响我们的整体增长，”首席执行官Angela Kleiman在7月底的REIT第二季度财报电话会议上表示。

留住现有租户

世界大型企业联合会8月消费者信心指数显示，对当前就业机会的感受连续第八个月下降。衡量消费者短期前景的预期指数下降1.2点至74.8%。读数低于80通常预示着经济衰退即将来临。

在总部位于田纳西州的REIT MAA的第二季度财报电话会议上，首席执行官Brad Hill指出，4月2日总统唐纳德·特朗普宣布关税后，消费者信心读数下降。公寓管理者正通过专注于留住现有租户来应对这些状况。“所有这些都影响了市场运营者的心理，他们确实对业绩表现感到紧张，并真正专注于入住率，”Hill说。

Camden Property Trust首席执行官Ric Campo也表示，经济形势使运营商变得谨慎。结果，他们不再推高新租约租金，而是努力留住现有租户。“围绕经济和政策等一切事物的不确定性，使人们更加谨慎，转向以入住率为导向的策略，”Campo在8月的REIT第二季度电话会议上表示。

不过，Hill在第二季度电话会议上表示，他认为房东应在2026年具备推高租金的条件。Campo也表示保持乐观。“消费者本身是健康的，”Campo在8月说，“我们已经经历了31个月的工资增长，而公寓租金一直持平……这不是客户问题，而是运营商的心态问题，他们试图在（租赁市场传统淡季的）下半年保护自己。”

季节性放缓？

即使经济开始侵蚀公寓需求，这种疲软可能需要一段时间才能真正显现。秋冬季节通常是行业最淡的时期，运营商会减少租金涨幅并专注于入住率——而他们在2025年已经这样做了。

由于这种季节性，Parsons表示，他并不确定公寓高管能否在春季之前对市场有真正的把握。“我认为，在3月和4月租赁季开始之前，我们不会对市场方向有更强烈的感知，”Parsons说，“那将让我们更好地了解2026年将如何发展。”

然而，LeaseLock的Willett表示，他认为公寓高管会在此之前获得更清晰的市场图景。他主张，疫情改变了行业的季节性模式，租赁活动在各季度间分布相当均匀。“在疫情期间，所有需求都被推迟到后一年，”Willett说，“所以我们现在有不同的季节性模式，实际上从去年第四季度开始就有大量租赁活动，这些租约即将到期。”

目前，他表示，他预计这些租约的续约租金不会大幅上涨，甚至可能不会上涨。“我接触的客户都在加倍关注‘床上有人’，”Willett说，“你尽量保持满租。如果这意味着必须放弃一点定价权，你绝对会走那条路。”

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