移民执法行动冲击多户住宅运营商：应对策略与行业影响

2025年末，总部位于明尼阿波利斯的Centerspace管理团队开始评估其所在城市的移民执法行动态势。这场执法行动在1月份Renée Good和Alex Pretti遇害事件后引发全国关注，但实际早在数月前就已启动。尽管城市局势紧张，Centerspace总裁兼首席执行官Anne Olson表示，截至目前，该REIT旗下物业与美国移民和海关执法局（ICE）人员的接触极少。

Olson称：“我们有一套执法行动报告系统。目前仅少数社区出现一些干扰，影响范围从租赁业务到住户流失。但总体而言，影响非常有限。”不过，Olson也指出，1月份明尼阿波利斯市场 turnover 较低，找房者不多，因此“很难判断是否存在实质性影响”，需待租赁旺季开启后才能更清晰评估。

人口层面的冲击

家庭形成是公寓需求的核心驱动力。当前，进入美国填补公寓空置的人口减少，尤其在低端市场。美国人口普查局数据显示，2024年年中至2025年，美国人口增长仅为前一年的一半，12个月内仅增加180万人。同期，外国出生人口增长130万，较上年同期下降54%。

LeaseLock首席经济学家Greg Willett在邮件评论中告诉Multifamily Dive：“多种来源的信息显示，外国出生人口增长显著放缓，甚至出现移民人口实际回退。”Willett指出，全国住房数据尚未显示住房形成和租赁需求放缓，但移民人口集中的个别社区已显现恶化迹象。“2025年下半年，得克萨斯、佛罗里达、亚利桑那和南加州的特定分区，公寓空置率开始快速上升。”

总部位于加州尔湾的John Burns Research & Consulting近期调查也呈现类似趋势。Multifamily Dive审阅的数据显示，在佛罗里达州，67%的公寓运营商认为移民执法对租赁和入住率的影响“有些负面”。得克萨斯州26%的受访者报告“有些负面”影响，21%报告“显著负面”影响。西南地区17%报告“显著负面”，22%报告“有些负面”。

Continental Properties市场研究高级总监Jay Lybik对Multifamily Dive表示，他认为阳光地带市场的疲软受到合法与非法移民减少以及低收入家庭财务压力的双重影响。“人们总说市场顶部供应过剩压低了凤凰城、奥斯汀和圣安东尼奥的C类租金。我不信。我认为这些市场的C类租金下降，是因为该价位的许多家庭负担不起，或者部分移民直接离开了美国。”

C类资产的隐忧

2025年，John Burns团队曾推测，小型多户物业和分散式独栋住宅受移民执法冲击最大。然而，实际发现大型物业——尤其是较老的C类资产——在ICE突袭后入住率同样下滑。Willett观察到类似趋势，并指出该领域的问题可能使房利美和房地美对物业交易融资持谨慎态度。

“这一模式在低端C类物业中尤为明显，该细分市场本就面临消费通胀侵蚀租户购买力的逆风。”Willett说。C类物业还面临其他问题：过去几年，利率、保险和税费上升，租金停滞，使其遭受重创。

John Burns租赁研究副总裁Chris Nebenzahl对Multifamily Dive表示：“据我所知，对话常是‘我们想卖掉C类项目，2021年发放的贷款到期，运营端已面临供应问题，现在又遭遇移民端的需求冲击。’这确实让一些业主在入住率上陷入困境。”Nebenzahl认为，移民执法导致的入住率流失可能成为“压垮骆驼的最后一根稻草”。“当入住率85%、经济入住率78%、贷款到期时，贷款方会说‘游戏结束了，要么卖掉拿回点钱，要么我们收回钥匙。’”

全有或全无的效应

对部分老旧物业而言，ICE行动的影响可能时有时无。Nebenzahl表示，在许多情况下，ICE突袭对公寓入住率的影响在特定分区甚至特定物业上可能呈现“全有或全无”的特征。“如果该区域传出ICE出现的风声，你可能在一夜或极短时间内流失10%的入住率。而其他物业则说‘我们没问题。’”

总部位于南加州的商业地产咨询与物业管理公司Coastline Equity管理着1000套单元，其首席执行官Anthony Luna在Long Beach运营的两栋楼中观察到了这一趋势，该区域历史上拉丁裔人口较多。Luna去年告诉Multifamily Dive：“突袭开始时，我们看到搬出率飙升至前所未有的水平，而且发生在夏季中期，这很不寻常。”突袭开始后，Long Beach的租金下降，搬出率上升，尤其在移民或拉丁裔社区集中的区域。“社区中存在普遍恐惧，无论移民还是居民。ICE活动频繁，几乎每天都有，他们突袭Home Depot、洗车场等场所。”

应对ICE请求的合规策略

在社区恐慌中，物业经理正采取措施保护住户。当ICE突袭在南加州成为现实时，Luna召集员工进行法律速成培训，重点讲解搜查令。传统上，进入住所需要法官签署的司法搜查令，但根据全国公寓协会（NAA），ICE对法律的解释可能允许其凭行政搜查令进入。

Luna说：“我们向员工展示了什么是司法搜查令，什么是ICE自行签发的搜查令。我们进行了培训，提供了谈话要点，并解释了如果社区周边有ICE活动，应如何封锁建筑。”全国公寓协会的资源指出，业主可同意或拒绝ICE搜查，但拒绝可能导致强制进入。NAA表示：“在这种情况下，业主不应试图干涉执法，而应仔细记录事件并联系法律顾问。”

Luna还明确要求员工，尤其是前台或接听电话的人员，在没有搜查令的情况下不得提供租户或租赁申请信息。“如果接到此类电话或要求，他们必须上报给相应团队成员。”Luna特别强调保护租赁申请数据：“你根本不知道对方在找谁，他们只是想获取尽可能多的数据。”

随着租赁旺季临近，运营商正密切关注移民执法对入住率和财务的潜在影响。行业观察人士认为，在政策不确定性下，业主需加强员工培训、完善应急流程，并审慎评估资产组合的风险敞口。